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房地产增值税牵动南宁房市神经

发布时间:2007-01-19 17:25:21 来源:南国早报
     1月17日,国家税务总局发布最新的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(以下简称《通知》),宣布从下月起开始向房地产企业征收30%~60%不等的土地增值税。这一举措将给南宁的房地产市场和房价带来什么样的影响?南宁市的业内人士纷纷表示,这一政策将进一步缩小房地产企业盈利空间,但对房价暂时不会有直接影响。

  市场反应

  影响一

  “地主”可能成“地奴”

  据记者向南宁市的行业人士了解,此次税收清算对于各家房地产开发商的影响不尽相同。在土地大幅度升值的市场情况下,土地增值税的清算无疑会给大量开发商带来成本压力。但对于长期经营房地产业务的企业而言,这部分成本的增加在承受范围之内。

  南宁一家房地产公司董事长方先生说,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%,可免征土地增值税。也就是说,一个项目如果利润还没有达到20%,可以免征土地增值税。而他开发的一个楼盘利润率没有超过20%,因此影响不大。

  还有开发商认为,有清算就有补交和退税两种说法,即开发商的预先缴税额如果低于最后清算出来的应缴税金额,开发商需要补交税款,但如果开发商的预缴金额大于实际应纳税额,则需要退税。“近三年来,开发商拿地成本已经很高,如果计入扣除金额,增值率其实不高。”一位开发商称。

  “土地成本增加了,意味着开发成本加大,利润降低了。”南宁一家房地产公司董事长表示,如果完全按照规定的累进税率计算,对原先有大量土地储备公司的利润水平有较大的负面影响。由于这些“地主”此前拿地普遍价格低廉,这使得他们未来将会为此付出非常高昂的增值税,负担加重,成为“地奴”。

  影响二

  不会直接催涨房价

  正在盘算着购房计划的市民小杨担忧,国家要清查土地增值税,开发商会不会将这一损失转嫁到购房者身上,导致房价还有可能上涨?

  广西大学商学院副院长陆善勇认为,国家征收土地增值税这一政策,将不会直接影响房价。供求关系是影响房价的决定性因素,未来房价走势还要从后期的供求情况来看。

  另有专家认为,虽然理论上讲,土地成本的上涨会推动房价的上涨。但从市场的角度讲,还要视乎市场需求而定。如果市场购房需求疲软,那么要把这部分成本转嫁到房屋价格上,恐怕也是行不通的。

  业内人士指出,对于南宁郊区的楼盘,市场需求较弱,要把土地成本转嫁到房价上并不现实。而对市中心黄金地段的楼盘而言,市场需求旺盛,有的楼盘甚至供不应求,这部分楼价格可能因此上涨。

  影响三

  地产股突受挫

  “我刚刚买进的北辰实业,今天就跌了一大截!”昨日下午,一走进国海证券滨湖营业部,记者就听到了张女士的抱怨。记者在国海证券滨湖营业厅看到,除了地产龙头股万科和保利,还有招商地产、深振业、上海建设、贯城大通等多只股票都已经跌停。

  “最近一段时间,房地产股票一直在涨,出现全线下跌的情况极为罕见。就拿万科来说,06年8月还是每股5.5元,短短几个月,已经涨到了每股近20元。今天却骤然跌停。”股票分析人士刘勇表示,受国税总局预征收土地增值税的影响,17日一开市房地产股票就全线下跌。出现这一现象,一方面说明投资者担心国家对房企征收土地增值税以后,会带来房产公司成本加大,利润下跌。于是纷纷开始抛售手上的房产股票。

  专家分析

  开发商已难逃“增值税”

  广西比较经济学会专家认为,此次出台的《通知》与过去政策最大的区别在于:土地增值税清算条件发生了本质的变化。由于细化了清算办法,以清算方式征收土地增值税的可操作性加强,这标志着房地产开发项目全面迎来土地增值税“清算”时代。

  据介绍,过去土地增值税结算一般以开发项目公司注销税务登记作为结算节点。也就是说,只要项目公司不注销,公司就可以长期不进行土地增值税的结算。而目前,只要单期项目就可以成为结算单位,显示政府要求执行增值税征收的态度非常明确。

  国家调控力度加大

  广西大学商学院一位专家认为,近年来,土地涨价太厉害,房价的上涨其实就是土地的增值。2003年之前买房子的人通过转手买卖,赚了一大笔钱,这其实赚的是土地增值的收益。但土地所有权是国家的,土地的增值并不是使用权的增值,房产投资人可以享受土地增值的一部收益,却不能享用全部。土地增值税就是国家用税收的形式,将房价增值部分从投资人手里抽走,这是合理的。

  “酝酿了多时的土地增值税清算制时代看来是真的来了。”广西大学商学院副院长陆善勇认为,此次土地增值税清算的通知,意味着国家对于今年房地产市场的调控还将继续。

  “这肯定会对房地产企业经营状况有所影响,但是不会十分明显。”南宁某房地产代理公司总经理何先生说,一方面,对于长期经营房地产业务的企业而言,这部分成本的增加在可以承受的范围之内;另一方面,政府通过宏观调控措施,可以更好的维护市场秩序,并保护中低收入者的利益,长远看有利于经济大环境的改善。

  记者从广西地税部门了解到,广西刚刚收到了相关文件,经过研究和征询各地意见以后,会尽快出台一个相应的配套措施。

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